丈夫擅自将房屋卖了怎么办？

大徐为了周转资金，未经妻子小孙同意，将婚后购买现正居住的一套商品房擅自出售给了刘先生，并办理了房屋所有权过户登记手续。数日后，大徐要求小孙搬家，小孙才知道大徐已将住房卖掉。小孙认为该房属于夫妻共有，其丈夫一人交易的行为无效。但因房屋所有权证上并未记载小孙，所以她与刘先生交涉未果。小孙向本报咨询，能否起诉法院，要求判决认定丈夫大徐与刘先生签订的房屋买卖合同无效。

天津宁一律师事务所王京涛律师分析指出，夫妻单方卖房是否有效要视情况而定。本案中的合同系双方自愿签订，而房屋所有权证上显示出卖人大徐为该房屋的所有权人，据此刘先生已尽到相关的谨慎义务，为善意第三人，在已支付对价并办理完过户手续的情况下，适用善意取得制度获得房屋所有权。

我国物权法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”依据上述物权公示公信原则，房产管理部门依法向大徐颁发的房屋所有权证是公示的形式。既然房产管理部门依法向大徐颁发的房屋所有权证未载明小孙是该房屋的共有人，那么刘先生只能依据房屋所有权证的内容对该房屋的产权归属状态予以判断。刘先生无法定义务对除房屋所有权证记载内容以外的客观事实进行调查，也不应对大徐侵犯其妻小孙财产所有权的行为承担责任。

此外，根据“婚姻法司法解释三”第11条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。可见，夫妻一方擅自处分共有财产时，第三人可以适用善意取得制度获得所有权。

房屋共有权人在申请房产管理部门颁发房屋所有权证时，一定要在书面申请材料上载明共有人姓名，如果是按份共有的，还要注明份额比例。以此保护自己的合法权益，避免纠纷的发生。

此外在购买二手房时，买房人应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻同意处分的证明，尽量保留夫妻双方共同同意卖房的证据，以免侵犯其他共有人的权利，同时也充分保障自己的权利。