2012年南宁二手房市场成交回暖 量价齐涨

部分：2012年南宁二手房市场概况及政策盘点

2012年是楼市步入调控的第3个年头，与过去2年截然不同的是，经历1~2月的触底后，无论是从3月“小阳春”，或亦是7、8月的“反季热销”，还是年关将至的“小暖冬”，今年南宁二手房市场无疑呈现出“稳中升温”的现象。

2012回顾

二手房市呈现“稳中升温”

从成交量走势看，今年南宁二手房的成交量呈现“低靡——复苏——平稳——高涨——回落——升温”，成交价格则呈现“调整——企稳——微涨”的走势。“平稳”显然已成为2012年南宁二手房市场的关键词。

1~2月：春节前后陷谷底

去年12月中下旬至今年2月，受春节假期和传统消费观等因素影响，南宁二手房市场整体陷入交易谷底。从南宁房产中介交易情况不难发现，1~2月二手房成交量环比约下滑50%。

3月：市场重现“小阳春”

随着1~2月整体楼市的触底，为支持刚需购房，“两会”前后多个城市楼市政策出现积极微调。而3月的南宁二手房市场，也如同北京、上海等一线城市一样，无论是看房量、成交量，还是买卖双方的心态，触底的南宁二手房市场在3月也迎来了久违的“小阳春”，环比上涨40%~45%，但二手房价格仍维持低位运行。

4~6月：市场平稳运行

3月1日，政府部门宣布南宁限购令持续执行，这一消息，给买卖双方吃了一颗定心丸。随着购房者对楼市政策的消化和适应，及房价整体企稳，南宁二手房市场进入平稳发展阶段，看房量、成交量也均无明显变化。

7~8月：成交反季升温

受央行1个月内二度降息、首套房贷利率优惠、中高端客户淡季反购入市增强等多重利好因素的影响，二手房刚需购买力获得空前释放，致使7~8月南宁二手房市场拉开了反季热销的序幕，尤其是7月，二手住宅成交量达975套，同比上涨18.3%，环比上涨12.59%，创下近1年多来的新高。

9~10月：“金九银十”未现

9、10月，由于南宁不少新房加大推盘和优惠力度，分流了不少购房者。9月初开始，市场中的二手房购房者减少30%左右，而成交量也下滑10%~20%，“金九银十”只能让业界大失所望。

11~12月：年关现“小暖冬”

随着“十八大”的谢幕，楼市调控政策进一步趋稳，2012年也临近尾声。峰回路转的是，受市场年关“小高潮”惯例的影响，买卖双方对于价格预期的天平发生了倾斜，这迫使不少刚需群体提前入市。辉煌置业、广平房产、江山地产等多家房产中介成交数据显示，11月二手房成交量环比上涨约20%。

2.2012年楼市新出台政策盘点

■2012年2月18日 央行

下调存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

■2012年3月28日 住建部

鼓励地方拓宽保障房资金渠道

住建部下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。欲通过这一举措帮助解决城镇住房问题，侧面控制房产市场。

■2012年4月1日 市住建委

二手房4月1日起实施网签 房产局监管资金

4月1日开始，南京二手房全面实行网签。实行网签后，二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部在网上进行，整个二手房交易流程及各环节将更加透明。网签的实施促进了3月份成交量的高涨，但因实施之后还有磨合的地方，4月份成交量受其影响，有所回落，。

■2012年5月12日 央行

下调存准率0.5个百分点

中国人民银行12日晚间发布消息称，将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%。中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。随着银行下调存款准备金率0.5个百分点，向社会释放4000亿资金，银行贷款更加方便，部分银行的首套房贷开始开放优惠政策。

■2012年6月8日 央行

下调金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是央行3年来首次下调贷款利率，此次降息直接降低购房者购房成本，带动成交量，直接导致6月二手房市场显现出“淡季不淡”的态势。据统计，此次利率下调后，85折20年百万贷款月供供减少122元。

■2012年7月6日 央行

下调金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2012年7月6日起金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。在不到一个月的时间内，央行连续两次下调贷款利率，大大提升了购房者入市激情，直接导致7月份成交火爆，创下2012年的成交新高。据统计，两次降息之后，85折20年期百万贷款月供累计减少243元。

■2012年7月23日 市政府

新政 “321”人才购房补助计划

南京市政府发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，出台一系列扩大内需、拉动房地产消费的政策。将积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，政策缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品房住房，可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。有媒体称此举变相放松了限购政策，目前该政策已被默许。

■2012年8月27日 住建部

十二五明确开征房产税 初稿已上报住建部

住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》，紧锣密鼓地推进住房顶层设计。与此同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。房产税的实行主要是为了控制房价的上涨，巩固调控成果。

■2012年9月12日 银行

多地银行取消首套房贷利率8.5折

工行、建行、农行等多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。由于地区差异，既有部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，也有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%。总的来看，四季度银行信贷额度普遍偏紧，房贷审核过程更加严格。

■2012年11月13日 十八大

坚持房地产市场调控政策不放松

党的十八大新闻中心12日下午在梅地亚中心举行第四场记者招待会。住建部继续强调和重申坚持房地产调控政策不放松，规模推进保障性安居工程建设，解决困难群众基本住房问题，不断完善房地产市场，满足群众多层次住房需求。同时，在十八大会议上，中央提出城镇化建设是未来工作的核心，加快城镇发展，提高人们手中的可支配资金；在扩大需求的同时，坚持建设保障性住房，来压制和解决未来供需关系的不平衡。

■2012年11月26日 财政部

谢旭人定调逐步推开 房产税预期升温

房产税的征收，或许不再局限于个人房产。财政部部长谢旭人近日在《经济日报》上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。前房产税作为长效的楼市调控机制被市场寄予了厚望，房产税试点也在正在不断深入，将进一步打击投资投机性行为。

■2012年12月5日 央行

南京公办校择校名额明年起摇号

12月5号，江苏省政府出台《关于深入推进义务教育优质均衡发展的意见》，其中明确提出：当公办学校有空余学额时，要采取公开报名和摇号方式确定，到2015年，每所公办学校择校生比例控制在招生总数的10%以内。当前摇号择校政策细则尚未出台，但市场已普遍看涨。

2012年12月18日 国土资源部

召开”2012年房地产用地管理调控情况”新闻发布会，

在对于2012年土地市场运行情况做出总结后，国土资源部针对下阶段的土地市场进行政策指导，政策主要提出三方面要求：一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。国土部欲通过加强土地监管来促进房地产一级市场平稳发展。

第二部分：2012年南宁二手房市场整体运行状况

1. 2012年南宁二手房市场概况

2012年，南宁二手房市场在3月份出现转机。3月份，受市况连续低迷的影响，二手楼业主的信心指数持续降低，加上一手楼的降价促销行为的催化，愿意降价的业主有所增多。另一方面，从去年下半年以来挤压的刚需购买力在节后得到释放。同时，信贷政策有所松动，持币待购的的置业者入市意愿更为强烈。下半年，市场热度不断上升，后市价格看涨，市场成交节奏加快，出现量价齐涨的局面。

政策方面，年初多个城市出台微调政策，但多数被叫停。国土资源部及其他相关部分多次重申调控政策不动摇。下半年，政策逐渐明朗，宏观调控的基调不变，但也没有进一步深化。与限购不动摇相对比，年的信贷政策有所松动，央行两次降息，加上首次置业贷款利率重回八五折优惠，对买家的心态起到一定的催化作用，进一步促进市场回温。

房天下依据网友的搜索情况，为业内展示2012年网友关注的区县、商圈、楼盘、轨道交通、户型面积及房价区间等信息。

2. 2012年南宁二手房搜索、均价及成交情况

1、2012年青秀区网友关注，搜索量占比51.61%

房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年区县搜索前三名为青秀区、西乡塘区和江南区。青秀区的基础设施、生活配套和交通网络不断完善，是南宁购房者关注的区域。

2、2012年东盟商务区、凤岭北、仙葫经济开发区在二手房商圈搜索中排名前三

3、2012年南宁市二手楼盘荣和山水美地受关注度

4、2012年总价70-90万的房源搜索量占比

5、2012年3居和2居户型网友青睐

6、2012年70-90平米的房源网友关注